Annuitás

Az annuitás a hiteltermékek esetében annyit jelent, hogy a hitel nyilvántartási pénznemében a havi törlesztő-részlet a futamidő egésze (de legalább egy kamatperiódus) során állandó. (Devizaalapú hitelnél a havonta fizetendő törlesztés devizában állandó, ennek forint ellenértéke az árfolyamok alakulása miatt ingadozhat.) A törlesztő-részlet alapvetően három elemből épül fel: a kamatból, a kezelési költségből és a tőketartozásból. Az annuitás jellegéből adódóan a futamidő elején az ügyfél túlnyomó részben kamatot és kezelési költséget fizet, a tőketörlesztése minimális. Ez az arány a futamidő végére megfordul, ekkorra túlsúlyba kerül a tőketörlesztés.

 

 

Árfolyamkockázat

Devizaalapú hiteleknél jelenik meg. A kockázat abból ered, hogy az ügyfél tartozását devizában (euróban vagy svájci frankban) tartják nyilván, míg a törlesztés forintban történik. Amennyiben a forint a hitel pénznemével szemben gyengül, az ügyfélnek az adott devizamennyiség havi megfizetéséhez több forintra lesz szüksége, azaz a hazai pénznemben fizetett törlesztő-részlete emelkedik. A forint erősödése esetén a devizahiteles ügyfélnek kevesebb forint is elegendő az adott havi devizamennyiség megvásárlására (a törlesztésre), azaz nyer az árfolyam-elmozduláson. Ebből a bizonytalanságból ered az árfolyamkockázat.

 

 

Devizaalapú hitel

Olyan hitel, melynél az adós tartozása devizában (euróban vagy svájci frankban) van nyilvántartva, a hitelösszeg folyósítása és a törlesztés azonban forintban történik. Amennyiben a folyósítás és a törlesztés is devizában bonyolódik, akkor nem deviza-alapú, hanem egyszerűen devizahitelről beszélünk, ez utóbbi kategória azonban rendkívül ritka, lévén hogy a legtöbb hazai munkavállaló forintban kapja a fizetését, ezért ebben is törleszt. Mivel a deviza-alapú hitelek esetében a nyilvántartás és a törlesztés pénzneme eltér, számolni kell az árfolyamkockázattal.

 

 

Előtörlesztés

Előtörlesztésről akkor beszélünk, amikor az ügyfél a hitelszerződésben rögzített törlesztési ütemezéstől eltérve, a dokumentumban rögzítettnél egyszerre több pénzt szeretne visszafizetni. Az előtörlesztés lehet teljes (amikor nem marad fennálló tartozás) vagy részleges. A bankok az előtörlesztésre díjat számítanak fel, mely általában több részből áll össze: a szerződésmódosítási díj mellett a fennálló tőketartozás százalékában meghatározott tételt is meg kell fizetni.

 

 

Hitelbiztosítéki érték

A bank a jelzáloghitelezés során az esetek többségében hivatalos értékbecslést készíttet a fedezetként felajánlott ingatlanról (újépítésű lakásoknál ettől eltekinthetnek). A meghatározott forgalmi érték mellett bevezetik az ennél alacsonyabb, hitelbiztosítéki érték kategóriát, melynek az a funkciója, hogy ezen áron a bank rövid idő alatt (legfeljebb 90 napon belül) értékesíthesse az ingatlant, ha a szükség úgy hozza. A finanszírozási arányt a hitelbiztosítéki érték százalékában szokták megadni.

 

 

Hitelfedezeti biztosítás

Ez a biztosítás a biztosított halála esetén kiegyenlíti a fennálló tartozás önrész feletti összegét a bank felé, amennyiben a biztosítási összeg nem alacsonyabb ennél az értéknél. Ezen termékekhez kiegészítésként léteznek olyan biztosítási konstrukciók is, melyek átmeneti vagy tartós keresőképtelenség, munkanélküliség esetén veszik le az ügyfél válláról a törlesztés terhét.

 

 

Jelzálog

A jelzáloghitelek (legyen szó lakáscélú vagy szabad felhasználású konstrukcióról) onnan kapták nevüket, hogy a hitelnyújtó bank számára biztosítékként az adós ingatlanja (rendszerint az éppen megvásárolni kívánt lakás) szolgál. Ezen ingatlant természetesen az adós használhatja a hitel futamideje alatt, mindössze annyi történik, hogy a tulajdoni lapra rávezetik a bank jelzálogjogát, mely mindaddig ott marad, amíg a hitel teljes egészében visszafizetésre kerül.

 

 

Kamatperiódus

A hitel futamidején belül az a szakasz, mely alatt a felszámított kamat nem változhat. Fontos megjegyezni, hogy ez nem feltétlenül jelenti egyben a törlesztő-részlet változatlanságát is, egy devizaalapú hitel esetében ugyanis a kamatváltozás az árfolyamhatáson keresztül a kamatperióduson belül is befolyásolja a törlesztő-részletet. A kamatperiódus végeztével a bank a piaci feltételek függvényében módosíthatja a kamatot, mely az új perióduson belül ismét változatlan lesz.

 

 

Kezelési költség

A bank által folyósított hitel járulékos költsége, melyet a tőketartozás százalékában szoktak meghatározni. Fontos tudni, hogy a különböző számítási módok egy hosszú futamidő esetén több százezer forintos eltérést jelenthetnek, korántsem mindegy például, hogy a hitel teljes futamideje alatt minden évben előre, egy összegben kell kifizetnünk az év elején fennálló tőketartozás után az adott évi kezelési költséget, vagy havonta fizetjük ezt a tételt, mindig az adott havi fennálló tőketartozásra számítva.

 

 

Pótfedezet

Amennyiben a fedezetként felajánlott ingatlan nem elegendő a szükséges hitel folyósításához, lehetőség van emellett másik ingatlant is bevonni az ügyletbe, ekkor beszélünk pótfedezetről. A bankok többségre meghatározza a fedezetként bevonható ingatlanok maximális számát és minimális értékét. A jelzálogjog ekkor értelemszerűen a pótfedezetre is bejegyzésre kerül.

 

 

THM - Teljes hiteldíj mutató

Ez a kormányrendelet által szabályozott mutatószám hivatott megteremteni a hiteltermékek összehasonlíthatóságát. Az indikátor a jogszabály értelmében tartalmazza a kamatot, a kezelési költséget, a hitelbírálati díjat, az értékbecslés díját valamint a lakáshitelnél esetlegesen felmerülő egyéb helyszíni szemlék költségeit, nem tartalmazza viszont a speciális tételeket, amilyen például a késedelmi kamat, a futamidő meghosszabbításának költsége, a nem fizetésből származó költségek, a biztosítási és garanciadíjak valamint az átutalási díjak. A mutatószám százalékos formában, évesítve jelenik meg a hitelajánlatokban.

 

 

Türelmi idő

A hitel folyósítását követően az az átmeneti időszak, mely alatt az ügyfél csak kamatot és kezelési költséget fizet a banknak. A tőketörlesztés csak ezen opcionálisan választható periódus után kezdődik meg, így tehát a hitelfelvevő kezdeti terhei alacsonyabbak lehetnek, mint a tisztán annuitásos hitelnél. Fontos tudni, hogy minél hosszabb türelmi időt és minél alacsonyabb átmenetei havi törlesztő-részletet választ az ügyfél, annál magasabb lesz az annuitásos törlesztő-részlet a türelmi időt követően, tehát a futamidő túlnyomó részében.

 

 

A hitelkérelem benyújtása

A lakáshitel igénylés folyamata a kereskedelmi bankok különböző konstrukcióinak megismerése, és az ügyfél igényeinek leginkább megfelelő ajánlat és pénzintézet kiválasztása után a hitelkérelmi nyomtatvány kitöltésével és az adott hitelcélnak megfelelő valamennyi okirat benyújtásával kezdődik, a fedezetként felajánlott ingatlan értékelésével és a hitelminősítéssel folytatódik, majd pozitív hitelelbírálat esetén a szerződés megkötésével, s végső soron a folyósítással ér véget.

 

A legfontosabb dokumentumok közé az alábbiak tartoznak: adásvételi szerződés és alaprajz, az adóhatóság igazolása arról, hogy a hiteligénylőnek nincs fennálló adótartozása, utolsó közüzemi számlák másolata, személyi igazolvány, lakcímkártya és adóigazolvány másolata, munkáltatói-, illetve jövedelemigazolás (részben jövedelem alapján finanszírozott konstrukciók esetén).

 

A hiteligénylő dokumentumok kitöltésekor az ügyfélnek több lényegi döntést is meg kell hoznia, melyek megkövetelik az igénylőtől a különböző hiteltípusok esetében felvállalandó kockázatok mérlegelését, illetve az igénybe vehető állami támogatások feltételeinek pontos ismeretét.

 

 

Árfolyam- és kamatkockázat

A kockázatok mérlegelése a hitel pénznemének meghatározásában játssza a legnagyobb szerepet, vagyis a forint- és devizahitelek közötti választásban. A devizában denominált konstrukciók esetében a kamatkockázat mellett a hitelfelvevőnek, abban az esetben, ha a hitelt forintban törleszti, árfolyamkockázattal is számolnia kell.

 

A hitelek, így a lakáshitelek kamatait is a jegybankok, hazánk esetében a Magyar Nemzeti Bank által megállapított irányadó ráta alapján határozzák meg a kereskedelmi bankok. A kamatkockázat abból fakad, hogy a jegybank feladatainak teljesítése érdekében a különböző makrogazdasági tényezők változásának függvényében monetáris szigorítást (kamatemelést) vagy monetáris enyhítést (kamatcsökkentést) végez.

 

A magyar alapkamat megváltozása ellentétes módon hat a forint- illetve a devizahitellel rendelkezőkre: míg az irányadó ráta emelkedése, a forinterősödés miatt, általában pozitív hatással van a devizahitelekre (csökken a törlesztőrészlet), addig a jegybanki emelés a növekvő kamatok miatt súlyosabb terheteket ró a forinthitellel rendelkezőkre.

 

A két hatás közötti alapvető különbség abban rejlik, hogy a devizahitelek esetében a törlesztőrészletek változása már a következő hónaptól, a kamatemelés negatív hatásai azonban csak a következő kamatperiódustól válnak érezhetővé. A kamatperiódus hosszáról is a hitelkérelmi nyomtatvány kitöltése előtt kell döntenie az ügyfeleknek. Abban az esetben, ha kamatemelés várható érdemes hosszabb periódust választani, míg a kamatcsökkentés pozitív hatásainak kihasználásra érdekében, ha monetáris enyhítés várható, a rövidebb kamatperiódus jelenti a jobb megoldást.

 

A devizahitelek esetében azonban a magyar jegybank kamatdöntései helyett az adott jegybankok (svájci frank alapú hitel esetében a Svájci Nemzeti Bank, míg euróban denominált esetében az Európai Központi Bank) monetáris politikái határozzák meg a hitelre jellemző kamatokat. A kamatemelés kettős negatív hatással bír a devizahitellel rendelkezőkre, mert amellett, hogy az irányadó ráta emelésének következményeként nőnek a hitelek kamatai, a kamatemelés erősíti az adott devizát, így a törlesztőrészleteket a kamatemelés mellett az árfolyam negatív irányba való elmozdulása is emeli.

 

A devizában denominált hitelek esetében plusz kockázatot jelentő árfolyamkockázat keletkezésének oka, hogy az ügyfél a lakáshitelt devizában veszi fel, így kötelezettségei is az adott devizában keletkeznek. Mivel jövedelméhez ezzel ellentétben, forintban jut hozzá, ezért akár a devizában, akár a forintban való törlesztést választja, nem tudja elkerülni az átváltást, s így az adott deviza és a forint közötti árfolyam ingadozásából adódó hatásokat.

 

Abban az esetben, ha a forint erősödik az adott devizával (az euróval vagy a svájci frankkal) szemben, a törlesztőrészlet csökken, mivel a hitelfelvevőnek kevesebb forintra lesz szüksége az adott devizamennyiség megfizetéséhez. A forint gyengülésekor ezzel ellentétes folyamat zajlik le, melynek végeredményként a törlesztőrészlet megnövekedik.

 

 

Fedezet értékelése, hitelbiztosítéki érték megállapítása

A fedezetként felajánlott ingatlan értékelését a kereskedelmi bankkal szerződéses kapcsolatban álló értékbecslő végzi el, aki megállapítja az ingatlan, illetve építési telek forgalmi értékét. A pénzintézetek többsége újépítésű ingatlanok esetében eltekint az értékbecsléstől, és forgalmi értékként elfogadja a vételárat, míg használt lakások esetében gyakorta alkalmaz az értékbecslési díj elengedésére vonatkozó akciókat.

 

A hitelbiztosítéki érték nagyságának megállapítása, mely a fedezetként felajánlott ingatlan forgalmi értékének a kereskedelmi bank által a 90 napos értékesítési kritérium alapján meghatározott, és elfogadott hányada, döntő tényező a hitelösszeg maximumának meghatározásakor.

 

A 90 napos értékesítési kritériumnak való megfelelési kötelezettség feladata a bank kockázatának mérséklése azáltal, hogy a pénzintézet az ingatlan értékbecslő által meghatározott forgalmi értékének csak azon hányadára ad maximálisan hitelt, mely értéken, bedőlése esetén, 90 napon belül az ingatlan értékesíthető.

 

Új lakások esetén a kereskedelmi bankok az esetek többségében elfogadják a vételárat hitelbiztosítéki értékként, használt lakások vásárlásakor az arány általában 80 százalékra mérséklődik, amelyet azonban jelentős mértékben befolyásol az ingatlan elhelyezkedése, típusa és egyéb tulajdonságai.

 

A kereskedelmi bankok tehát elviekben maximálisan a hitelbiztosítéki érték erejéig finanszírozzák a lakásvásárlást. Jelzálogleveles konstrukció esetén, amikor a termék mögött a jelzáloghitelbankok kereskedelmi bankok által közvetített hitelei állnak, az ügylet fedezetéül pedig a törvény által védett, diverzifikált ingatlanportfolió szolgál, a hitel/hitelbiztosítéki arány 70 százalék, vagyis a kereskedelmi bank a fedezetként felajánlott ingatlan hitelbiztosítéki értékének 70 százalékáig nyújthat hitelt.

 

A kereskedelmi bank ettől az aránytól abban az esetben térhet el, ha a hitelt az ingatlanra bejegyzett jelzálogjog mellett nyújtja, ahogy a devizahitelek esetében is, ekkor csakis a bank belső szabályzatától függ a maximális hitelösszeg nagysága. Napjainkban gyakoriak az akár 0 százalékos önerővel hirdetett konstrukciók, melyek esetében a 0 százalékos önerő alatt a kereskedelmi bank általában a vissza nem térítendő támogatások összegének saját erőként való elfogadását érti, a finanszírozási arány pedig a forgalmi érték 90 százaléka lesz.

 

A globális trend jelenleg a hitel/hitelbiztosítéki érték 100 százalék fölé való tolódását jelzi, mely fedezet- és jövedelem alapú kombinált finanszírozással válik lehetővé. A bankok a kiemelt kockázatú ügyleteket egyedileg és portfolió szintjén is biztosítják, melynek költségeit közvetetten az ügyfelek viselik.

 

Ezen kívül a hiteligénylő további két lehetőséggel rendelkezik az önerő csökkentésére vonatkozóan: dönthet pótfedezet bevonása mellett, illetve a kereskedelmi bank jogosult jövedelem alapon kiegészíteni a hitel összegét (jelzálogleveles konstrukció esetében is). Pótfedezetként olyan ingatlan szolgálhat, mely Magyarország területén található, illetve per-, igény- és tehermentes.

 

 

Hitelminősítés 5 lépésben

A hitel fedezeteként felajánlott ingatlan értékelésével párhuzamosan a bank elvégzi a hiteligénylő minősítését, a procedúra az alábbi öt lépésből áll:

 

Első lépésben a bank ellenőrzi a minimális feltételek meglétét, így a minimális életkor elérését, a hitelfelvétel feltételéül szabott munkaviszony meglétét, illetve olyan egyéb feltételek, mint hogy a hitelfelvevő devizabelföldi-e, illetve rendelkezik-e a pénzintézetnél folyószámlamúlttal.

 

Második lépésként az ügyfél fizetési hajlandósága kerül vizsgálatra a bekért demográfiai és pénzügyi adatok alapján számítógépes adatfeldolgozás segítségével.

 

Harmadik lépésben a hiteligénylő rendszeres havi jövedelmét ellenőrzi a pénzintézet attól függetlenül, hogy az igénylő rendszeres jövedelme a banknál vezetett számlára érkezik-e. A hitelbírálatot egyszerűsíti, ha a hitelt felvenni szándékozó ügyfél a számlavezető bankjához fordul.

 

Negyedik lépésként, a törlesztőképességi vizsgálat keretében, a kereskedelmi bank meghatározza a hiteligénylő által teljesíthető törlesztőrészlet maximumát az ügyfél háztartásának szerkezete, családjának megélhetési költségei, eladósodottságuk mértéke, illetve az egyéb rendszere havi bevételek és kiadások alapján. A törlesztőképességi vizsgálat végeredménye határozza meg az ügyfél részére adható hitelösszeg maximumát, illetve a hitel futamidejét.

 

Utolsó lépésként a pénzintézetek az ügyfél korábbi hitelügyleteit vizsgálják meg, elsőként a pénzintézettel szemben fennállt, illetve fennálló kötelezettségeket, másodikként pedig azt, hogy a hiteligénylő szerepel-e és milyen státusszal a korábban BAR-listaként ismert, Központi Hitelinformációs Rendszerben.

 

A folyósítható hitel maximális összegét és futamidejét a hitelminősítésben kapott pontszámok alapján határozzák meg a bankok az ügyfeleket különböző kategóriákba sorolva. A hitelminősítés folyamata bonyolult számítógépes programok segítségével történik, zárt rendszerben.

 

 

 

Megkötésre kerül a hitelszerződés

Pozitív hitelelbírálat esetén a kereskedelmi bank értesíti az ügyfelet, aki ezután egy meghatározott időpontban közjegyző jelenlétében írja alá a hitelszerződést. Az aláírás feltételeként a bank megköveteli a kezelési költség befizetését, emellett a szerződés megkötésekor a kötelezettnek meg kell fizetni a közjegyzői díjat is, melynek mértéke forint-, illetve devizahitelek esetében eltérő.

 

Forinthitel felvételekor a közjegyzői díj összege törvényben meghatározott, míg devizahitelek esetében annak összege a szerződés tartalmától függően (szerződő felek, illetve a fedezetként bevont ingatlanok számától) a hitelösszeg fél és egy százaléka között változhat.

 

A közjegyző feladata annak biztosítása, hogy a hitelfelvevő maradéktalanul megértse a hitelszerződésben foglaltakat, ezért köteles a szerződést felolvasni, segítséget nyújtani a hallottak értelmezésében, és a szerződés előzetes elolvasása közben felmerült kérdésekre válaszolni.

 

A szerződésben az alapvető feltételek mellett rögzítésre kerül a finanszírozási forma: szakaszos finanszírozás esetén a bank több részletben törleszt az eladó felé, így a hitelfelvevőt az ingatlan átvétele előtt is terhelheti törlesztési kötelezettség. Államilag támogatott hitelek szakaszos finanszírozása esetében a használatbavételi engedély létrejöttéig a hitel piaci kamatozású.

 

A finanszírozási forma mellett rögzítésre kerül a bank által igényelt dokumentumok köre (az adásvételi szerződés földhivatal által érkeztetett példánya, az eladó és a vevő által aláírt eredeti birtokbaadási jegyzőkönyv, tulajdonjog bejegyzési kérelem és engedély földhivatali érkeztetett példánya), illetve a folyósítási legkorábbi időpontja. A késedelemből eredő károkért a bankok nem vállalnak felelősséget.

 

Az aláíráskor az ügyfélnek több tényt is tudomásul kell vennie, így azt, hogy a bank hozzájárulása nélkül nem idegenítheti el, nem terhelheti meg, és nem viheti be apportként a fedezetként felajánlott ingatlant, illetve azt, hogy fizetésképtelenség esetén a bank képviselője, mint eladó értékesítheti az ingatlant.

 

A bank három hónapot meghaladó fizetési késedelem esetén jogosult az ingatlan értékesítésére, a gyakorlatban azonban ez fizetési haladék általában elnyúlik, mert a felek közös érdeke a végrehajtási eljárás megindításának elkerülése.

 

A hitelintézetek kockázatuk mérséklése érdekében a fedezetként felajánlott ingatlanra vonatkozó vagyonbiztosítás megkötésére kötelezik az ügyfeleket. A kereskedelmi bankok többsége minimális biztosítási összegként a teljes vételár 90 százalékát jelöli meg, de nem ritka, hogy a bank a hitelösszeg erejéig terjedő biztosítást követel meg. Egyes lakáshitel-konstrukciók esetében a pénzintézetek az önerő csökkentését a hitelfedezeti biztosítás megkötéséhez kötik, melynek kedvezményezettjeként, a vagyonbiztosításhoz hasonlóan, a bankot kell megjelölni.

 

A hitelszerződés a megkötést követő néhány napon belül hatályba lép, a kamat és egyéb költségek tekintetében a hatályba lépés dátuma az irányadó. A megkötést követően a bank postai úton továbbítja az ügyfél számára hitelfolyósítási ígérvényt, melynek szerepe, hogy az eladó meggyőződhessen a hitelből finanszírozott vételárhányad fedezetének meglétéről. Ezután sor kerül a folyósításra, és megkezdődik a törlesztés.