Annuitás

Az annuitás a hiteltermékek esetében annyit jelent, hogy a hitel nyilvántartási pénznemében a havi törlesztő-részlet a futamidő egésze (de legalább egy kamatperiódus) során állandó. (Devizaalapú hitelnél a havonta fizetendő törlesztés devizában állandó, ennek forint ellenértéke az árfolyamok alakulása miatt ingadozhat.) A törlesztő-részlet alapvetően három elemből épül fel: a kamatból, a kezelési költségből és a tőketartozásból. Az annuitás jellegéből adódóan a futamidő elején az ügyfél túlnyomó részben kamatot és kezelési költséget fizet, a tőketörlesztése minimális. Ez az arány a futamidő végére megfordul, ekkorra túlsúlyba kerül a tőketörlesztés.

Árfolyamkockázat

Devizaalapú hiteleknél jelenik meg. A kockázat abból ered, hogy az ügyfél tartozását devizában (euróban vagy svájci frankban) tartják nyilván, míg a törlesztés forintban történik. Amennyiben a forint a hitel pénznemével szemben gyengül, az ügyfélnek az adott devizamennyiség havi megfizetéséhez több forintra lesz szüksége, azaz a hazai pénznemben fizetett törlesztő-részlete emelkedik. A forint erősödése esetén a devizahiteles ügyfélnek kevesebb forint is elegendő az adott havi devizamennyiség megvásárlására (a törlesztésre), azaz nyer az árfolyam-elmozduláson. Ebből a bizonytalanságból ered az árfolyamkockázat.

Devizaalapú hitel

Olyan hitel, melynél az adós tartozása devizában (euróban vagy svájci frankban) van nyilvántartva, a hitelösszeg folyósítása és a törlesztés azonban forintban történik. Amennyiben a folyósítás és a törlesztés is devizában bonyolódik, akkor nem deviza-alapú, hanem egyszerűen devizahitelről beszélünk, ez utóbbi kategória azonban rendkívül ritka, lévén hogy a legtöbb hazai munkavállaló forintban kapja a fizetését, ezért ebben is törleszt. Mivel a deviza-alapú hitelek esetében a nyilvántartás és a törlesztés pénzneme eltér, számolni kell az árfolyamkockázattal.

Előtörlesztés

Előtörlesztésről akkor beszélünk, amikor az ügyfél a hitelszerződésben rögzített törlesztési ütemezéstől eltérve, a dokumentumban rögzítettnél egyszerre több pénzt szeretne visszafizetni. Az előtörlesztés lehet teljes (amikor nem marad fennálló tartozás) vagy részleges. A bankok az előtörlesztésre díjat számítanak fel, mely általában több részből áll össze: a szerződésmódosítási díj mellett a fennálló tőketartozás százalékában meghatározott tételt is meg kell fizetni.

Hitelbiztosítéki érték

A bank a jelzáloghitelezés során az esetek többségében hivatalos értékbecslést készíttet a fedezetként felajánlott ingatlanról (újépítésű lakásoknál ettől eltekinthetnek). A meghatározott forgalmi érték mellett bevezetik az ennél alacsonyabb, hitelbiztosítéki érték kategóriát, melynek az a funkciója, hogy ezen áron a bank rövid idő alatt (legfeljebb 90 napon belül) értékesíthesse az ingatlant, ha a szükség úgy hozza. A finanszírozási arányt a hitelbiztosítéki érték százalékában szokták megadni.

Hitelfedezeti biztosítás

Ez a biztosítás a biztosított halála esetén kiegyenlíti a fennálló tartozás önrész feletti összegét a bank felé, amennyiben a biztosítási összeg nem alacsonyabb ennél az értéknél. Ezen termékekhez kiegészítésként léteznek olyan biztosítási konstrukciók is, melyek átmeneti vagy tartós keresőképtelenség, munkanélküliség esetén veszik le az ügyfél válláról a törlesztés terhét.

Jelzálog

A jelzáloghitelek (legyen szó lakáscélú vagy szabad felhasználású konstrukcióról) onnan kapták nevüket, hogy a hitelnyújtó bank számára biztosítékként az adós ingatlanja (rendszerint az éppen megvásárolni kívánt lakás) szolgál. Ezen ingatlant természetesen az adós használhatja a hitel futamideje alatt, mindössze annyi történik, hogy a tulajdoni lapra rávezetik a bank jelzálogjogát, mely mindaddig ott marad, amíg a hitel teljes egészében visszafizetésre kerül.

Kamatperiódus

A hitel futamidején belül az a szakasz, mely alatt a felszámított kamat nem változhat. Fontos megjegyezni, hogy ez nem feltétlenül jelenti egyben a törlesztő-részlet változatlanságát is, egy devizaalapú hitel esetében ugyanis a kamatváltozás az árfolyamhatáson keresztül a kamatperióduson belül is befolyásolja a törlesztő-részletet. A kamatperiódus végeztével a bank a piaci feltételek függvényében módosíthatja a kamatot, mely az új perióduson belül ismét változatlan lesz.

Kezelési költség

A bank által folyósított hitel járulékos költsége, melyet a tőketartozás százalékában szoktak meghatározni. Fontos tudni, hogy a különböző számítási módok egy hosszú futamidő esetén több százezer forintos eltérést jelenthetnek, korántsem mindegy például, hogy a hitel teljes futamideje alatt minden évben előre, egy összegben kell kifizetnünk az év elején fennálló tőketartozás után az adott évi kezelési költséget, vagy havonta fizetjük ezt a tételt, mindig az adott havi fennálló tőketartozásra számítva.

Pótfedezet

Amennyiben a fedezetként felajánlott ingatlan nem elegendő a szükséges hitel folyósításához, lehetőség van emellett másik ingatlant is bevonni az ügyletbe, ekkor beszélünk pótfedezetről. A bankok többségre meghatározza a fedezetként bevonható ingatlanok maximális számát és minimális értékét. A jelzálogjog ekkor értelemszerűen a pótfedezetre is bejegyzésre kerül.

THM - Teljes hiteldíj mutató

Ez a kormányrendelet által szabályozott mutatószám hivatott megteremteni a hiteltermékek összehasonlíthatóságát. Az indikátor a jogszabály értelmében tartalmazza a kamatot, a kezelési költséget, a hitelbírálati díjat, az értékbecslés díját valamint a lakáshitelnél esetlegesen felmerülő egyéb helyszíni szemlék költségeit, nem tartalmazza viszont a speciális tételeket, amilyen például a késedelmi kamat, a futamidő meghosszabbításának költsége, a nem fizetésből származó költségek, a biztosítási és garanciadíjak valamint az átutalási díjak. A mutatószám százalékos formában, évesítve jelenik meg a hitelajánlatokban.

Türelmi idő

A hitel folyósítását követően az az átmeneti időszak, mely alatt az ügyfél csak kamatot és kezelési költséget fizet a banknak. A tőketörlesztés csak ezen opcionálisan választható periódus után kezdődik meg, így tehát a hitelfelvevő kezdeti terhei alacsonyabbak lehetnek, mint a tisztán annuitásos hitelnél. Fontos tudni, hogy minél hosszabb türelmi időt és minél alacsonyabb átmenetei havi törlesztő-részletet választ az ügyfél, annál magasabb lesz az annuitásos törlesztő-részlet a türelmi időt követően, tehát a futamidő túlnyomó részében.

A hitelkérelem benyújtása

A lakáshitel igénylés folyamata a kereskedelmi bankok különböző konstrukcióinak megismerése, és az ügyfél igényeinek leginkább megfelelő ajánlat és pénzintézet kiválasztása után a hitelkérelmi nyomtatvány kitöltésével és az adott hitelcélnak megfelelő valamennyi okirat benyújtásával kezdődik, a fedezetként felajánlott ingatlan értékelésével és a hitelminősítéssel folytatódik, majd pozitív hitelelbírálat esetén a szerződés megkötésével, s végső soron a folyósítással ér véget.

A legfontosabb dokumentumok közé az alábbiak tartoznak: adásvételi szerződés és alaprajz, az adóhatóság igazolása arról, hogy a hiteligénylőnek nincs fennálló adótartozása, utolsó közüzemi számlák másolata, személyi igazolvány, lakcímkártya és adóigazolvány másolata, munkáltatói-, illetve jövedelemigazolás (részben jövedelem alapján finanszírozott konstrukciók esetén).

A hiteligénylő dokumentumok kitöltésekor az ügyfélnek több lényegi döntést is meg kell hoznia, melyek megkövetelik az igénylőtől a különböző hiteltípusok esetében felvállalandó kockázatok mérlegelését, illetve az igénybe vehető állami támogatások feltételeinek pontos ismeretét.

Árfolyam- és kamatkockázat

A kockázatok mérlegelése a hitel pénznemének meghatározásában játssza a legnagyobb szerepet, vagyis a forint- és devizahitelek közötti választásban. A devizában denominált konstrukciók esetében a kamatkockázat mellett a hitelfelvevőnek, abban az esetben, ha a hitelt forintban törleszti, árfolyamkockázattal is számolnia kell.

A hitelek, így a lakáshitelek kamatait is a jegybankok, hazánk esetében a Magyar Nemzeti Bank által megállapított irányadó ráta alapján határozzák meg a kereskedelmi bankok. A kamatkockázat abból fakad, hogy a jegybank feladatainak teljesítése érdekében a különböző makrogazdasági tényezők változásának függvényében monetáris szigorítást (kamatemelést) vagy monetáris enyhítést (kamatcsökkentést) végez.

A magyar alapkamat megváltozása ellentétes módon hat a forint- illetve a devizahitellel rendelkezőkre: míg az irányadó ráta emelkedése, a forinterősödés miatt, általában pozitív hatással van a devizahitelekre (csökken a törlesztőrészlet), addig a jegybanki emelés a növekvő kamatok miatt súlyosabb terheteket ró a forinthitellel rendelkezőkre.

A két hatás közötti alapvető különbség abban rejlik, hogy a devizahitelek esetében a törlesztőrészletek változása már a következő hónaptól, a kamatemelés negatív hatásai azonban csak a következő kamatperiódustól válnak érezhetővé. A kamatperiódus hosszáról is a hitelkérelmi nyomtatvány kitöltése előtt kell döntenie az ügyfeleknek. Abban az esetben, ha kamatemelés várható érdemes hosszabb periódust választani, míg a kamatcsökkentés pozitív hatásainak kihasználásra érdekében, ha monetáris enyhítés várható, a rövidebb kamatperiódus jelenti a jobb megoldást.

A devizahitelek esetében azonban a magyar jegybank kamatdöntései helyett az adott jegybankok (svájci frank alapú hitel esetében a Svájci Nemzeti Bank, míg euróban denominált esetében az Európai Központi Bank) monetáris politikái határozzák meg a hitelre jellemző kamatokat. A kamatemelés kettős negatív hatással bír a devizahitellel rendelkezőkre, mert amellett, hogy az irányadó ráta emelésének következményeként nőnek a hitelek kamatai, a kamatemelés erősíti az adott devizát, így a törlesztőrészleteket a kamatemelés mellett az árfolyam negatív irányba való elmozdulása is emeli.

A devizában denominált hitelek esetében plusz kockázatot jelentő árfolyamkockázat keletkezésének oka, hogy az ügyfél a lakáshitelt devizában veszi fel, így kötelezettségei is az adott devizában keletkeznek. Mivel jövedelméhez ezzel ellentétben, forintban jut hozzá, ezért akár a devizában, akár a forintban való törlesztést választja, nem tudja elkerülni az átváltást, s így az adott deviza és a forint közötti árfolyam ingadozásából adódó hatásokat.

Abban az esetben, ha a forint erősödik az adott devizával (az euróval vagy a svájci frankkal) szemben, a törlesztőrészlet csökken, mivel a hitelfelvevőnek kevesebb forintra lesz szüksége az adott devizamennyiség megfizetéséhez. A forint gyengülésekor ezzel ellentétes folyamat zajlik le, melynek végeredményként a törlesztőrészlet megnövekedik.

Fedezet értékelése, hitelbiztosítéki érték megállapítása

A fedezetként felajánlott ingatlan értékelését a kereskedelmi bankkal szerződéses kapcsolatban álló értékbecslő végzi el, aki megállapítja az ingatlan, illetve építési telek forgalmi értékét. A pénzintézetek többsége újépítésű ingatlanok esetében eltekint az értékbecsléstől, és forgalmi értékként elfogadja a vételárat, míg használt lakások esetében gyakorta alkalmaz az értékbecslési díj elengedésére vonatkozó akciókat.

A hitelbiztosítéki érték nagyságának megállapítása, mely a fedezetként felajánlott ingatlan forgalmi értékének a kereskedelmi bank által a 90 napos értékesítési kritérium alapján meghatározott, és elfogadott hányada, döntő tényező a hitelösszeg maximumának meghatározásakor.

A 90 napos értékesítési kritériumnak való megfelelési kötelezettség feladata a bank kockázatának mérséklése azáltal, hogy a pénzintézet az ingatlan értékbecslő által meghatározott forgalmi értékének csak azon hányadára ad maximálisan hitelt, mely értéken, bedőlése esetén, 90 napon belül az ingatlan értékesíthető.

Új lakások esetén a kereskedelmi bankok az esetek többségében elfogadják a vételárat hitelbiztosítéki értékként, használt lakások vásárlásakor az arány általában 80 százalékra mérséklődik, amelyet azonban jelentős mértékben befolyásol az ingatlan elhelyezkedése, típusa és egyéb tulajdonságai.

A kereskedelmi bankok tehát elviekben maximálisan a hitelbiztosítéki érték erejéig finanszírozzák a lakásvásárlást. Jelzálogleveles konstrukció esetén, amikor a termék mögött a jelzáloghitelbankok kereskedelmi bankok által közvetített hitelei állnak, az ügylet fedezetéül pedig a törvény által védett, diverzifikált ingatlanportfolió szolgál, a hitel/hitelbiztosítéki arány 70 százalék, vagyis a kereskedelmi bank a fedezetként felajánlott ingatlan hitelbiztosítéki értékének 70 százalékáig nyújthat hitelt.

A kereskedelmi bank ettől az aránytól abban az esetben térhet el, ha a hitelt az ingatlanra bejegyzett jelzálogjog mellett nyújtja, ahogy a devizahitelek esetében is, ekkor csakis a bank belső szabályzatától függ a maximális hitelösszeg nagysága. Napjainkban gyakoriak az akár 0 százalékos önerővel hirdetett konstrukciók, melyek esetében a 0 százalékos önerő alatt a kereskedelmi bank általában a vissza nem térítendő támogatások összegének saját erőként való elfogadását érti, a finanszírozási arány pedig a forgalmi érték 90 százaléka lesz.

A globális trend jelenleg a hitel/hitelbiztosítéki érték 100 százalék fölé való tolódását jelzi, mely fedezet- és jövedelem alapú kombinált finanszírozással válik lehetővé. A bankok a kiemelt kockázatú ügyleteket egyedileg és portfolió szintjén is biztosítják, melynek költségeit közvetetten az ügyfelek viselik.

Ezen kívül a hiteligénylő további két lehetőséggel rendelkezik az önerő csökkentésére vonatkozóan: dönthet pótfedezet bevonása mellett, illetve a kereskedelmi bank jogosult jövedelem alapon kiegészíteni a hitel összegét (jelzálogleveles konstrukció esetében is). Pótfedezetként olyan ingatlan szolgálhat, mely Magyarország területén található, illetve per-, igény- és tehermentes.

Fészekrakó program

A Fészekrakó program célja, hogy állami kezességvállalás segítségével csökkentse az önerő mértékét azon hitelkonstrukciók esetében, melyeknél a törvény előírja a bank által maximálisan finanszírozható arányt. Az állam ezért készfizető kezességet vállal a hitelintézettől igényelt kölcsön összegének hitelbiztosítéki érték 60%-át meghaladó részére, legfeljebb a hitelbiztosítéki érték 100%-áig. Ez jelenti a garantált hitelrészt, melyen felül az állami kezességvállalás kiterjed a hitelként megfizetésre kerülő kezességvállalási díjra, az erre felszámított kamatra és kezelési költségre is. 2007. január 1-je óta a hitelfelvevőnek meg kell fizetnie a költségvetés felé az állami kezességvállalás után járó kezességvállalási díjat, melynek mértéke a garantált hitelrész 2%-a.

Legalább 10 százalékos önerőre azonban a Fészekrakó konstrukció igénybevételekor is szükség van, mivel a maximális hitelösszeg a programban részvevő ingatlanok esetében sem haladhatja meg az ingatlan vételárának - új lakás esetében a telekár nélküli, de az áfát tartalmazó árának - 90 százalékát. A közvetlen, vissza nem térítendő állami támogatások, abban az esetben ha az igénylő jogosult rájuk, elfogadhatóak önrészként.

A programban való részvételre azon házastársak, élettársak és gyermeket egyedül nevelő személyek jogosultak, akik a hitelkérelem benyújtásakor még nem tölthették be 35. életévüket. További korlátozást jelent, hogy a Fészekrakó konstrukció Budapesten és a megyei jogú városokban használt lakás esetén 12 millió forintos, újépítés esetén pedig 15 millió forintos értékhatárig vehető igénybe, a felső határok az egyéb települések esetében 8, illetve 12 millió forintra módosulnak.

Fiatalok otthonteremtési támogatása

A támogatást olyan 35 év alatti, lakástulajdonnal nem rendelkező, gyermeket nevelő házaspárok, igazoltan legalább egy éves közös háztartásban élő élettársak, illetve egyedülálló szülők vehetik igénybe, akik legalább komfortos használt lakást vásárolnak. A támogatási forma előnyét jelenti az önerőként való elszámolhatóság.

Az ingatlan vételára Budapesten és a megyei jogú városokban nem haladhatja meg a 12 millió forintot, míg vidéken 8 millió forintot. A vételár nem lépheti túl az illetékes önkormányzat jegyzője által kiadott értékbizonyítványt, valamint a bank által megállapított forgalmi értéket. A támogatás végösszege nem haladhatja meg az adásvételi szerződésben szereplő érték 70 százalékát. A támogatás mértéke a következőképpen alakul:

Forinthitel és támogatások

Mivel általánosan jellemző, hogy a piaci kamatozású forinthitelek nem versenyképesek a devizában denominált konstrukciókkal szemben, és ily módon a forinthitel csakis az állami támogatásra jogosultak számára jelent valós alternatív megoldást, az árfolyam- és a kamatkockázat mérlegelése mellett az állami támogatások beható ismeretére is szükség van, amikor a hitelfelvevő a deviza- és a forinthitelek között dönt.

Az állampolgárok lakáshoz jutásának segítését célzó állami támogatások három csoportba oszthatóak: közvetett támogatásokra, kamattámogatásos hitelekre és a Fészekrakó Program keretében állami készfizető kezességvállalásra.

Bár a támogatási formák különböznek, általános feltétel, hogy a hitel segítségével megvásárolandó, illetve megépítésre kerülő ingatlannak meg kell felelnie a méltányolható lakásigény méretének, mely az igénylő és a vele együtt költöző családtagok (házastárs, kiskorú gyere, illetve közeli hozzátartozó) függvényében a következőképpen alakul:

egy-két személy esetén: legalább egy és legfeljebb három szoba

három személy esetén: legalább másfél és legfeljebb három és fél szoba

négy személy esetén: legalább kettő és legfeljebb négy lakószoba.

A lakásigény mértékének felső határa minden további személy után fél szobával nő, míg három vagy több gyermeket nevelő családok esetében minden további személy egy szobával, vagyis egy legalább 12 négyzetméteres alapterületű helyiséggel emeli meg a felső határt.

A támogatásokat az adásvételi szerződés megkötését követő 120 napon belül, vagy építkezés esetén a használatbavételi engedély megszerzése előtt kell kérelmezni a folyósító hitelintézettől. Általánosan elmondható, hogy állami támogatásra azok jogosultak, akik nem rendelkeznek államilag támogatott hitellel, illetve vállalják, hogy meglévő hitelüket a szerződés aláírását követő 360 napon belül visszafizetik.

Hitelminősítés 5 lépésben

A hitel fedezeteként felajánlott ingatlan értékelésével párhuzamosan a bank elvégzi a hiteligénylő minősítését, a procedúra az alábbi öt lépésből áll:

Első lépésben a bank ellenőrzi a minimális feltételek meglétét, így a minimális életkor elérését, a hitelfelvétel feltételéül szabott munkaviszony meglétét, illetve olyan egyéb feltételek, mint hogy a hitelfelvevő devizabelföldi-e, illetve rendelkezik-e a pénzintézetnél folyószámlamúlttal.

Második lépésként az ügyfél fizetési hajlandósága kerül vizsgálatra a bekért demográfiai és pénzügyi adatok alapján számítógépes adatfeldolgozás segítségével.

Harmadik lépésben a hiteligénylő rendszeres havi jövedelmét ellenőrzi a pénzintézet attól függetlenül, hogy az igénylő rendszeres jövedelme a banknál vezetett számlára érkezik-e. A hitelbírálatot egyszerűsíti, ha a hitelt felvenni szándékozó ügyfél a számlavezető bankjához fordul.

Negyedik lépésként, a törlesztőképességi vizsgálat keretében, a kereskedelmi bank meghatározza a hiteligénylő által teljesíthető törlesztőrészlet maximumát az ügyfél háztartásának szerkezete, családjának megélhetési költségei, eladósodottságuk mértéke, illetve az egyéb rendszere havi bevételek és kiadások alapján. A törlesztőképességi vizsgálat végeredménye határozza meg az ügyfél részére adható hitelösszeg maximumát, illetve a hitel futamidejét.

Utolsó lépésként a pénzintézetek az ügyfél korábbi hitelügyleteit vizsgálják meg, elsőként a pénzintézettel szemben fennállt, illetve fennálló kötelezettségeket, másodikként pedig azt, hogy a hiteligénylő szerepel-e és milyen státusszal a korábban BAR-listaként ismert, Központi Hitelinformációs Rendszerben.

A folyósítható hitel maximális összegét és futamidejét a hitelminősítésben kapott pontszámok alapján határozzák meg a bankok az ügyfeleket különböző kategóriákba sorolva. A hitelminősítés folyamata bonyolult számítógépes programok segítségével történik, zárt rendszerben.

Illetékfizetés az ingatlanvásárlást követően

Ha lakást akarunk venni, a vételáron túl még számos egyéb költséggel is szembe fogjuk találni magunkat, ugyanis a fizetendő tételek listája nem zárul le a kialkudott árral. Pénzünket úgy kell beosztani, hogy elég legyen többek között az ügyvédre, az illetékekre és a földhivatali eljárásra is.

A garantáltan felmerülő költségek között első és második helyen az ügyvédi költség, valamint a földhivatali eljárási díj áll. Ezeket az új lakásokat áruló építőipari cégek át szokták általában vállalni, mégsem árt minden eshetőségre felkészülni (főleg, ha használt lakást veszünk), és ezekkel a tételekkel is kalkulálni.

A jól menő ügyvédek többnyire az ingatlan vételárának 1%-áért vállalják a szerződés ellenjegyzését, de szerencsés esetben már olyan ügyvédet is lehet találni, aki 0,5%-ért vállalja az ügyet (természetesen minél nagyobb a vételár, a díj annál inkább konvergál a 0,5% felé).

A 2006. január 1-je óta érvényben lévő földhivatali szabályok szerint ezen túlmenően egy újdonsággal, a földhivatali díjjal is kell számolni, amelynek összegét már 1 év után, 2007. január 1-től meg is emelték: ingatlanonként 6.000.-Ft-ot kell fizetni a szerződés földhivatalba történő beadásáért.

A sor azonban itt még korántsem ér véget, a legmagasabb költség még csak ezután következik, az illeték. Az illeték összegét már nem lehet ilyen egyszerűen meghatározni, mint a fenti költségeket, az nem általános és egyenlő, hanem igazodik többek között a vételárhoz, az ingatlan minősítéséhez (lakás, garázs, üres telek, stb...), ahhoz, hogy újépítésű-e vagy sem, és a vevő személyes körülményeihez (ennek alapján többféle kedvezmény létezik).

Az alapilleték (telek, garázs, tároló, és hasonló ingatlanok után) 10%. Kedvezmények többnyire a lakásingatlanokhoz kapcsolódnak, és itt az illeték mértéknek meghatározása is sávosan történik: 4 millió forintig 2%-ot kell számolni, az azon felüli vételárrészre pedig 6%-ot.

Megint más a helyzet akkor, ha nem vevőként, hanem haszonélvezőként szerez valaki ingatlant. Ebben az esetben mindkét félnek - a vevőnek is és a haszonélvezőnek is - kell ugyan illetéket fizetni a fenti tételek szerint, de az illeték alapja alacsonyabb: a használat értékével csökkentett forgalmi értéket veszik alapul, és eszerint alakítják (a vevőnél a csökkentett forgalmi érték után, a haszonélvezőnél a használati érték után) a fizetendő illeték mértékét.

Illetékkedvezmények

Amennyiben nem vásároljuk a lakást, hanem cseréljük, a cserével érintett két lakás vételárának különbözetét kell venni, ez lesz az illeték alapja, és ez után kell számolni 4 millióig a 2%-os, azon felül a 6%-os illetéket.

Ha a vevőnek már volt korábban másik lakástulajdona, és azt a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, akkor alkalmazható az ún. "cserepótló illetékkedvezmény". Ekkor az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakás vételárának különbözete - függetlenül attól, hogy a korábban eladott, vagy az újonnan vett a drágább, mert mindig a nagyobb összegből kell kivonni a kisebbet - és ez után kell majd a százalékokat számolni.

Az állam ezen túlmenően támogatja a fiatalok első lakáshoz jutását aképpen, hogy a 35 éven aluliak első lakástulajdon szerzése kedvezményben részesül, ha a teljes vételár nem haladja meg a 8 millió forintot. Vagyis a következőképpen kell illetéket fizetni, ha beleesünk ebbe az életkori kategóriába, és még soha (tehát nem csak a vásárlás időpontjában, hanem korábban sem) volt a nevünkön sem egész ingatlan, sem 50%-ot meghaladó résztulajdon: az illeték 50%-át kell csak megfizetni, de a kedvezmény maximális értéke csak 40.000.-Ft lehet, amint azt az alábbi táblázat is szemléleti:

Nem kell illetéket fizetni továbbá akkor, ha valaki nem lakást, hanem telket vesz, mert építkezni akar azon. Ebben az esetben arról kell nyilatkozni, hogy a telken 4 éven belül lakóházat kíván építeni, a 4 év elteltével pedig a használatba vételi engedéllyel kell igazolni, hogy felépült a ház. Amennyiben ez nem történik meg, akkor utólag fogják kiszabni az általános 10%-os illetéket.

A legfontosabbat és legismertebb kivétel az újépítésű ingatlanok után járó mentesség, illetve kedvezmény. Ha valaki újépítésű, ingatlan-forgalmazással foglalkozó cégtől lakást vásárló első vevő, és a vételár nem haladja meg a 15 millió forintot, akkor a vevő teljes illetékmentességet élvez. Ha pedig a vételár több mint 15 millió, de 30 milliónál kevesebb, akkor csak a 15 millió forint feletti részt kell felszorozni a 6%-kal. Ha viszont 30 milliónál is drágább az ingatlan, akkor semmilyen kedvezmény nincsen.

Léteznek persze egészen speciális kedvezmények is, amik csak igen ritkán fordulnak elő, de az okiratkészítő ügyvédnek kötelessége kikérdezni, tájékoztatni minden vásárlót, és alkalmazni a rá vonatkozó legkedvezőbb szabályt, hogy ne maradjanak kihasználatlanul a lehetőségek.

2007. január 1-jétől a meg nem fizetett illetékeket már az APEH hajtja be, nem az illetékhivatal, mely meglehetősen meggyorsítja a behajtást, mivel az APEH eszköztára jóval szélesebb (inkasszó, zálogjog, stb...).

Kamattámogatás

Kiegészítő kamattámogatásos hitelt az állam, 15 millió forintos összeget meg nem haladó lakáshitelek esetén, legfeljebb 20 évre nyújt olyan új lakás vásárlására vagy építésére, melynek telekár nélküli, de áfát tartalmazó vételára, illetve építési költsége nem haladja meg a 30 millió forintot. Ezt meghaladó költségnagyság esetén akkor igényelhető a támogatás, ha az együttköltözők számát tekintve a vásárlás vagy építés a méltányolható lakásigény kielégítését szolgálja és a vételár, vagy az építés költségei nem haladják meg a minisztérium által közzétett, az adott szobaszámú lakásra irányadó mértéket.

A támogatásra jogosult családok egy időben csakis egy támogatott lakáshitellel rendelkezhetnek, a kedvezményes kamattámogatásos lakáshitel igénybevételére pedig csak egy esetben van lehetőségük. A támogatás mértéke a forrásul szolgáló jelzáloglevél-sorozattal azonos futamidőre vonatkozó állampapírhozam alapján kerül meghatározásra.

Az ügyleti kamat, bármilyen címen felszámított költség és egyéb ellenszolgáltatás éves együttes mértéke (kivéve a szerződésszegést és az előtörlesztési díjat) legfeljebb a releváns futamidejű állampapírhozam 110%-t érheti el, növelve 4 százalékponttal. Az állam az induló kamat 60 százalékát vállalja át, a fennmaradó részt fizeti az ügyfél.

A kiegészítő kamattámogatással szemben a forrásoldali támogatás új és használt lakás vásárlására is igénybe vehető: a támogatott hitel maximális értéke új lakás esetén 15, használt lakás esetén pedig 5 millió forint. A támogatás legfeljebb 20 éven keresztül adható, így ha a hitel futamideje ezt meghaladja, a hitelfelvevő értelemszerűen csak az első 20 évben élvezheti a kedvezményes kamatok által nyújtott előnyöket.

Új lakás vásárlása esetén, a kiegészítő kamattámogatáshoz hasonlóan, a kiinduló kamat 60 százalékát téríti meg az állam, míg ez az arány a használt lakások esetében 40 százalékra mérséklődik.

A támogatás úgy kerül lehívásra, hogy a jelzálogbank megvásárolja a kereskedelmi bank és az ügyfél között létrejött szerződésen alapuló jelzálogjogot, és a hitelek forrásának megteremtése érdekében jelzáloglevelet bocsát ki, majd érvényesíti a kamattámogatást. Mivel egy család egy időben csak egy államilag támogatott hitellel rendelkezhet, ha az igénylőnek van már ilyen kölcsöne, nyilatkoznia kell arról, hogy azt az új kölcsönszerződés aláírását követő 360 napon belül visszafizeti.

Lakásépítési kedvezmény (szocpol)

Új lakás építéséhez vagy vásárlásához nyújtott állami támogatást a meglévő gyermeket és egyéb eltartott családtagok után vehetnek igénybe azon házaspárok, akik még nem rendelkeznek lakástulajdonnal vagy bérleti jogviszonnyal. A kedvezmény összege a következőféleképpen alakul:

A lakásépítési kedvezményt azonban olyan házaspárok is igénybe vehetik, akiknek a hitel felvételekor még nem született gyermeke, de a kötelezettséget vállalnak arra, hogy a következő négy évben egy vagy a következő nyolc évben két gyermeket vállalnak. A normál lakásépítési támogatástól eltérően a megelőlegező kölcsönt csak a 40 év alatti, gyerekek megszületését vállaló házaspárok vehetik igénybe.

A megelőlegezési periódus alatt a házaspárnak nem kell törlesztenie a kölcsönt, a hitelösszegre felszámított kamatokat és a kezelési költséget az állam finanszírozza. Abban az esetben, ha a hitelfelvevők nem teljesítenék a szerződésben vállaltakat - ez idő alatt elválnának, illetve nem születne gyermekük - a kapott kölcsönösszeget a banknak, az időközben lehívott támogatást pedig az államnak kötelesek visszafizetni.

Lakásépítési kedvezményt utólag is igénybe lehet venni, amennyiben az új lakást építők vagy vásárlók lakáshitelt vettek igénybe és a kölcsönszerződés időpontjában hatályos jogszabályi rendelkezéseknek is megfeleltek. A támogatás a még fennálló kölcsöntartozás csökkentésére számolható el.

Megkötésre kerül a hitelszerződés

Pozitív hitelelbírálat esetén a kereskedelmi bank értesíti az ügyfelet, aki ezután egy meghatározott időpontban közjegyző jelenlétében írja alá a hitelszerződést. Az aláírás feltételeként a bank megköveteli a kezelési költség befizetését, emellett a szerződés megkötésekor a kötelezettnek meg kell fizetni a közjegyzői díjat is, melynek mértéke forint-, illetve devizahitelek esetében eltérő.

Forinthitel felvételekor a közjegyzői díj összege törvényben meghatározott, míg devizahitelek esetében annak összege a szerződés tartalmától függően (szerződő felek, illetve a fedezetként bevont ingatlanok számától) a hitelösszeg fél és egy százaléka között változhat.

A közjegyző feladata annak biztosítása, hogy a hitelfelvevő maradéktalanul megértse a hitelszerződésben foglaltakat, ezért köteles a szerződést felolvasni, segítséget nyújtani a hallottak értelmezésében, és a szerződés előzetes elolvasása közben felmerült kérdésekre válaszolni.

A szerződésben az alapvető feltételek mellett rögzítésre kerül a finanszírozási forma: szakaszos finanszírozás esetén a bank több részletben törleszt az eladó felé, így a hitelfelvevőt az ingatlan átvétele előtt is terhelheti törlesztési kötelezettség. Államilag támogatott hitelek szakaszos finanszírozása esetében a használatbavételi engedély létrejöttéig a hitel piaci kamatozású.

A finanszírozási forma mellett rögzítésre kerül a bank által igényelt dokumentumok köre (az adásvételi szerződés földhivatal által érkeztetett példánya, az eladó és a vevő által aláírt eredeti birtokbaadási jegyzőkönyv, tulajdonjog bejegyzési kérelem és engedély földhivatali érkeztetett példánya), illetve a folyósítási legkorábbi időpontja. A késedelemből eredő károkért a bankok nem vállalnak felelősséget.

Az aláíráskor az ügyfélnek több tényt is tudomásul kell vennie, így azt, hogy a bank hozzájárulása nélkül nem idegenítheti el, nem terhelheti meg, és nem viheti be apportként a fedezetként felajánlott ingatlant, illetve azt, hogy fizetésképtelenség esetén a bank képviselője, mint eladó értékesítheti az ingatlant.

A bank három hónapot meghaladó fizetési késedelem esetén jogosult az ingatlan értékesítésére, a gyakorlatban azonban ez fizetési haladék általában elnyúlik, mert a felek közös érdeke a végrehajtási eljárás megindításának elkerülése.

A hitelintézetek kockázatuk mérséklése érdekében a fedezetként felajánlott ingatlanra vonatkozó vagyonbiztosítás megkötésére kötelezik az ügyfeleket. A kereskedelmi bankok többsége minimális biztosítási összegként a teljes vételár 90 százalékát jelöli meg, de nem ritka, hogy a bank a hitelösszeg erejéig terjedő biztosítást követel meg. Egyes lakáshitel-konstrukciók esetében a pénzintézetek az önerő csökkentését a hitelfedezeti biztosítás megkötéséhez kötik, melynek kedvezményezettjeként, a vagyonbiztosításhoz hasonlóan, a bankot kell megjelölni.

A hitelszerződés a megkötést követő néhány napon belül hatályba lép, a kamat és egyéb költségek tekintetében a hatályba lépés dátuma az irányadó. A megkötést követően a bank postai úton továbbítja az ügyfél számára hitelfolyósítási ígérvényt, melynek szerepe, hogy az eladó meggyőződhessen a hitelből finanszírozott vételárhányad fedezetének meglétéről. Ezután sor kerül a folyósításra, és megkezdődik a törlesztés.